Hệ số sử dụng đất là gì? là một trong những câu hỏi mà Nội thất My House nhận được khá nhiều từ khách hàng, liên quan tới mảng xây dựng công trình. Và để giải đáp thắc mắc trên, chúng tôi gửi tới bạn đọc những thông tin chi tiết dưới bài viết sau đây.
Khái niệm hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị tính là m2 và không bao gồm diện tích sàn của cả tầng hầm, tầng mái) với diện tích toàn bộ lô đất (m2)
Nó được gọi với các tên gọi khác nhau ở nhiều quốc gia, ví dụ như floor space ratio (FSR), floor space index (FSI), site ratio or plot ratio. Tất cả chúng đều được hiểu cùng khái niệm và công thức tính toán với hệ số sử dụng đất (FAR).
Hệ số sử dụng đất có tác dụng khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng sao cho tương ứng với mật độ xây dựng cho phép.
Đây được coi là chỉ số vô cùng quan trọng để thể hiện quy mô của công trình, kinh phí đầu tư cũng như thể hiện sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi m2 đất được đầu tư.
Công thức tính hệ số sử dụng đất như thế nào?
Công thức cụ thể là: HSD = Tổng số diện tích sàn toàn công trình / diện tích lô đất
Trong công thức trên:
- Diện tích sàn toàn công trình sẽ không bao gồm diện tích cầu thang. Các các lỗ trống (như ô thang máy, hộp kỹ thuật) sàn kỹ thuật, tầng hầm. Còn lại hành lang, sàn kỹ thuật, tầng hầm sẽ được tính theo một công thức khác.
- Diện tích lô đất : là tổng diện tích cả lô đất (m2 ).
Cách tính hệ số sử dụng đất như thế nào?
Để hiểu rõ hơn về công thức tính hệ số sử dụng đất, bạn có thể tham khảo ví dụ sau:
- Ta có ngôi nhà xây dựng với tổng diện tích là 60m2 và có 6 tầng. Vậy hệ số sử dụng đất sẽ là : 60 x 6/100= 3.6.
- Nếu chúng ta có 30% đất làm công trình công cộng, 40% đất làm đường, còn lại 50% đất sẽ làm nhà ở. Vậy thì ta có hệ số sử dụng đất là 50%.
Lưu ý:
Trong cách tính hệ số sử dụng đất thì sẽ có sự khác nhau giữa việc tính diện tích sàn của quy hoạch kiến trúc với việc tính diện tích sàn của Sở Xây dựng khi cấp phép (có tính cả mái tum thang, sàn kỹ thuật,…).
Tiêu chuẩn quy định về hệ số sử dụng đất được quy định ở đâu?
Theo thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng
Tổng diện tích sàn nhà-công trình chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng bao gồm có:
- Các tầng hầm và tầng nửa hầm.
- Các tầng kỹ thuật.
- Tầng áp mái, tầng tum.
Diện tích sàn của một tầng được quy định là diện tích sàn xây dựng của tầng đó bao gồm có:
- Tường bao (hay phần tường chung thuộc về nhà)
- Diện tích mặt bằng của lô gia, cầu thang, ban công và giếng thang máy, hộp kỹ thuật cùng ống khói.
Hệ số sử dụng đất được quy định ở đâu?
Quy chuẩn 03:2012/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia
Nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp, các hạ tầng kỹ thuật đô thị quy định:
Số tầng của tòa nhà sẽ bao gồm:
- Toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, mái tum, tầng áp mái) và tầng nửa hầm.
- Các tầng hầm sẽ không tính vào số tầng nhà.
Bài viết trên đây của Nội thất My House đã thông tin tới các bạn về những vấn đề liên quan và cần thiết với hệ số sử dụng đất. Cảm ơn các bạn đã đón đọc!
22/07/2020 – KTS Hồ Văn Việt
