Xây nhà là một việc lớn và vô cùng quan trọng của mỗi gia đình. Quá trình xây không gian tổ ấm này sẽ tốn rất nhiều tiền bạc, thời gian, công sức của các gia chủ. Chính vì vậy, trước khi bắt tay vào xây nhà, chúng ta cần phải tìm hiểu xem các công đoạn xây nhà là gồm những công việc gì? Để từ đó có thể lên kế hoạch chi tiết và chính xác nhất đảm bảo hoàn thành nhà đúng tiến độ, chuẩn bị ngân sách và có kế hoạch giám sát chi tiết. Bài viết sau đây sẽ nêu rõ những quy trình xây nhà mà bạn cần biết.

Quy trình xây nhà bao gồm những bước nào?

Bạn đang có dự định chuẩn bị xây nhà cho gia đình mình, nhưng lại không biết phải bắt đầu từ đâu và quy trình xây dựng nhà ở hay các bước để xây dựng nhà hoàn thiện như thế nào? Hãy tham khảo các bước dưới đây.

Quy trình xây nhà bao gồm những công đoạn nào

Giai đoạn trước khi xây nhà

Những nội dung cần chuẩn bị và lên kế hoạch trước khi tiến hành xây dựng nhà ở cũng khá nhiều và đòi hỏi các gia chủ cần tốn công sức. Tuy nhiên nếu các bước đầu tiên nền móng này tốt thì sẽ thuận lợi rất nhiều cho các công đoạn thi công và sau khi xây xong.

Chuẩn bị về đất xây nhà

Người ta quan niệm “Trạch mệnh phải tương phối”, có nghĩa là đất và người phải hoà hợp với nhau, không xung khắc. Người Đông tứ mệnh thích hợp ở khu đất Đông tứ trạch và ngược lại, người Tây tứ mệnh thì thích hợp ở khu đất Tây tứ trạch.
Hình thế đất cũng là yếu tố vô cùng quan trọng. Khu đất xây phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, phía tả là thanh long, hữu là bạch hổ, lưng phải “tựa sơn”, mặt phải “hướng thuỷ”.
Đất phải nở hậu có nghĩa là chiều rộng đất phía sau cần to hơn phía trước.
Phía trước mặt của lô đất không nên có cột điện, cây, hay con đường cắm thẳng vào.
Bên cạnh đó việc mua đất xây nhà còn cần cân nhắc đến nhiều yếu tố nữa như: khu đất nên ở trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô-tô có thể vào được, … Và yếu tố quan trọng nhất là giá đất phải hợp lý.
Hãy lựa chọn đất xây nhà ở vị trí thuận lợi hướng Nam hoặc Đông Nam là đẹp nhất.

Chuẩn bị về phong thủy

Việc quan tâm đến yếu tố phong thủy luôn là việc được đặt lên hàng đầu đối với các gia đình. Cần xem tuổi chủ nhà và và các thành viên trong gia đình để tính toán cung hướng mạng thích hợp.
Ngoài ra người ta cũng xem phong thủy để xác định được cách bố trí ngôi nhà phù hợp nhất theo cung mệnh của từng người.
Phong thủy được xem là một trong những bước quan trọng quyết định thời điểm khởi công và ảnh hưởng đến kết cấu căn nhà tương lai.

Chuẩn bị về kiến thức

Chúng ta cần nắm vững mọi kiến thức cơ bản về xây dựng nhà ở như là: kinh nghiệm và quy trình xin giấy phép xây nhà ở dân dụng, nhà xưởng, nhà nghỉ, nhà hàng,…để có thể chủ động trong quá trình xây dựng và đảm bảo thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý không để xảy ra các sự cố hay sai sót gì.
Ngoài ra việc hiểu rõ về quy trình xây nhà ở cũng là cách thức để quản lý các chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng.

Chuẩn bị về thủ tục pháp lý

Để được phép xây dựng thì bạn cần phải xin giấy cấp phép xây dựng cho công trình của mình.
Phải đảm bảo đủ các điều kiện là khu đất đã được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Việc xin cấp giấy phép xây dựng cần phải có một bộ hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng của đơn vị có tư cách pháp nhân và có chứng chỉ hành nghề tư vấn thiết kế công trình. Chủ nhà không thể tự chuẩn bị được bộ hồ sơ này, mà phải có nhà tư vấn thiết kế xây dựng hợp pháp chuẩn bị cho.

Chuẩn bị về kinh phí

Đây là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định đến quy mô cũng như quy trình làm nhà ở nhanh chóng và chất lượng hay không.

Các gia chủ nên chủ động trong việc dự trù tài chính bởi quá trình xây dựng có thể phát sinh những chi phí ngoài lề.

Ngoài ra chúng ta cũng nên lập kế hoạch cụ thể các khoản chi phí khi xây dựng.

Thông thường xây nhà sẽ bao gồm các loại chi phí sau:

Chi phí phá dỡ nhà cũ (nếu có)
Chi phí khảo sát địa chất và gia cố móng
Chi phí xin giấy phép xây dựng
Chi phí thiết kế (nếu thuê ngoài)
Chi phí mua sắm vật tư, thiết bị.
Chi phí của nhân công xây dựng
Chi phí giám sát

Chi phí khác: chi phí mềm (thanh tra xây dựng, đô thị, phòng cháy chữa cháy, an toàn lao động, hàng xóm,…)

Chi phí dự phòng cho các khoản phát sinh.

Xem thêm: Công thức tính vật liệu xây nhà – Cách tính đơn giản chính xác nhất

Chuẩn bị về thiết kế nhà ở

Khi có ý định xây nhà , đầu tiên bạn cần phải xác định rõ nhu cầu xây dựng và ý tưởng ban đầu của gia đình bao gồm: xây nhà có mấy tầng, mấy phòng? Phòng khách diện tích bao nhiêu? Phòng bếp có lối đi riêng hay phải thông qua phòng khách? Có sử dụng phòng ăn chung với không gian bếp và cần bố trí tối thiểu cho bao nhiêu người? Cần có mấy phòng ngủ? Có làm thêm phòng ngủ trẻ em không? Đầu tư khoảng bao nhiêu kinh phí? Thiết kế chức năng theo nhu cầu của gia đình và nhu cầu sử dụng bao nhiêu năm?

Bảng liệt kê này càng chi tiết tỉ mỉ, người thiết kế càng có cơ sở để hình dung ra điều kiện sinh hoạt của chủ nhà để từ đó dẫn đến giải pháp thiết kế phù hợp.

Điều này sẽ giúp cho quy trình thi công nhà dân dụng cho đến quy trình xây dựng nhà xưởng, nhà hàng, nhà tình thương, nhà ở xã hội, nhà máy,…nhanh tiện lợi và tiết kiệm kinh phí xây dựng nhất có thể.

Chuẩn bị về kế hoạch thi công

Khi tiến hành xây nhà thì chúng ta cần phải xem ngày làm nhà, ngày động thổ, đổ mái nhà như thế nào là phù hợp,….nhằm mục đích lựa chọn được ngày lành tháng tốt mang lại may mắn cho gia chủ và các thành viên trong gia đình.
Ngoài ra, việc chuẩn bị này còn xác định được hạng mục nào cần phải chuẩn bị trước và lên kế hoạch cụ thể nhất khi xây dựng.

Lựa chọn nhà thầu

Việc lựa chọn nhà thầu hay đơn vị xây dựng, cần chú ý đến những tiêu chí cụ thể như sau:
Mức độ tin cậy của một nhà thầu, họ sẽ thể hiện qua những cam kết mà họ đặt ra.

Giá cả thi công sẽ khác nhau theo các tính, bởi cách tính m2 trong xây dựng rất khác so với thực tế. Chính vì vậy hãy so sánh các gói thầu để so sánh giá cả. Đặc biệt cần xem xét tới những yếu tố sau: Tổng giá trị hợp đồng, cam kết bảo hành, hạng mục thi công, dịch vụ đi kèm, vật liệu cung cấp.

Chuẩn bị mặt bằng

Khi xây nhà chúng ta cần tiến hành việc phá dỡ nhà cũ, quá trình này cần đảm bảo được dọn vệ sinh sạch sẽ để chuẩn bị mặt bằng xây dựng. Sau đó chuẩn bị các điều kiện cho thi công như nguồn điện, nước, hàng rào che chắn, lán trại cho công nhân, bạc phủ khi thi công cần sử dụng.

Chuẩn bị vật tư

Thông thường các nhà thầu sẽ có gói dịch vụ xây dựng nhà trọn gói hoàn thiện từ phần thô cho tới nội thất. Chính vì vậy, họ sẽ cung cấp vật tư theo yêu cầu của các gia chủ, còn nếu không chúng ta sẽ tự mua vật tư để chuẩn bị trước khi xây dựng nhà. Hãy đảm bảo cung cấp đầy đủ vật tư, số lượng, chủng loại cần thiết trong quá trình xây dựng.

Giai đoạn thi công xây nhà

Thông báo ngày khởi công đến phường xã

Theo như quy định của pháp luật, gia chủ phải thông báo ngày khởi công đến cơ quan cấp phép trước 7 ngày. Thông thường thì thời gian cấp giấy phép xây dựng sẽ giao động từ 10 – 20 ngày, nếu bạn đảm bảo cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ xin phép xây dựng.

Ghi nhận lại hiện trạng các công trình lân cận

Đối với những công trình được xây dựng xen kẽ, các gia chủ cần lưu ý trước khi khởi công xây dựng, thì nên nhờ đến chủ đầu tư lập hồ sơ hiện trạng các nhà ở lân cận, nhằm mục đích làm cơ sở giải quyết những khiếu nại hư hỏng công trình lân cận khi xảy ra trong quy trình xây dựng.
Ngoài ra, cần chú ý phải có sự xác nhận của cả hai bên và có thể lập sơ đồ, đo vẽ,…

Xem thêm: Muốn xây nhà cần chuẩn bị gì? 10 Kinh nghiệm bạn nên biết mới 2022

Giám sát thi công

Công đoạn giám sát thi công đảm bảo cho việc xây dựng được thực hiện đúng quy trình, kỹ thuật, thiết kế và trình tự thi công.
Gia chủ cũng có thể giám sát nếu có kiến thức và kinh nghiệm mua nhà xây sẵn, xây sửa nhà. Hoặc thuê người trình độ giám sát có kinh nghiệm xây nhà mới, đồng thời yêu cầu họ viết nhật ký thi công để có thể theo dõi được tiến độ của công trình.

Thi công hoàn thiện phần thô

Quy trình hoàn thiện nhà xây thô

Đây chính là hoàn thiện phần sườn của ngôi nhà bao gồm có:

Móng: Kinh nghiệm và quy trình làm móng nhà bao gồm các công đoạn là đào đất, đắp đất, gia công cốp pha, cốt thép, đổ bê tông.
Thân: Gia công cốt pha, cốt thép, đổ bê tông cột, sàn, dầm, xây tô, cán nền,…
Mái: Lắp dựng xà gồ,…
Lắp khung bao cửa.
Hệ thống đường ống, điện, nước, mạng, cáp,..

Thi công hoàn thiện phần thô:

Khi nhà thầu đảm nhiệm phần hoàn thiện nhà thô tự cung cấp vật tư thì gia chủ cũng chỉ cần duyệt phương án xây dựng, chủng loại vật tư và giám sát, kiểm tra tiến độ thi công.
Còn nếu gia chủ tự cung cấp vật tư thì bạn phải chịu trách nhiệm mua vật tư, cung ứng vật tư, quản lý vật tư.
Khoán nhân công: Bạn phải chịu mọi trách nhiệm khi thi công xây nhà, nhà thầu chỉ cung cấp nhân công xây dựng. Bạn phải am hiểu về việc quy trình xây nhà để có thể tự quản lý quá trình xây nhà và giải quyết những vấn đề phát sinh.
Trong giai đoạn này việc giám sát thi công là vô cùng quan trọng vì một sai sót nhỏ trong thi công cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến kết cấu hay chất lượng xây dựng.

Thi công giai đoạn hoàn thiện

Giai đoạn hoàn thiện nhà ở bao gồm việc hoàn thiện nhà xây thô và hoàn thiện nội thất.

Hoàn thiện nhà xây thô

Giai đoạn này có ảnh hưởng rất lớn đến tính thẩm mỹ của ngôi nhà bao gồm các công việc: tiến hành lót gạch, sơn tường, ốp tường trang trí,…Ngoài ra cũng tiến hành một số công tác như: lắp đặt hệ thống điện, nước, chống sét, làm cửa, cầu thang, bếp,…

Hoàn thiện nội thất

Bản thiết kế nội thất là vô cùng quan trọng, gia chủ có thể tự thiết kế hoặc thuê kiến trúc sư thiết kế.

Giai đoạn này bao gồm có:

Sơn nước, sơn dầu hoặc ốp đá.
Lắp hoàn thiện toàn bộ hệ thống cửa .
Lắp đặt tay vịn, lan can mặt tiền và cầu thang .
Đóng trần thạch cao (nếu có).
Ốp lát gạch đá trang trí cho nội thất và ngoại thất.
Lát nền nhà các không gian, sân vườn.
Lắp thiết bị điện, công tắc, ổ cắm…kèm đèn chiếu sáng.
Lắp đặt các thiết bị nội thất như bồn cầu, bồn nước, chậu lavabo, máy nước nóng,…

Xem thêm: Hoàn thiện nhà gồm những gì? Các hạng mục & Đơn giá chi tiết 2022

Giai đoạn nghiệm thu, bàn giao, hoàn thành đưa vào sử dụng

Khi đã kết thúc công trình, chủ nhà quyết toán chi phí theo đúng như hợp đồng trước đó.

Khi nhà thầu bàn giao lại công trình xây lắp phải hoàn chỉnh và đạt yêu cần về chất lượng nghiệm thu.

Đồng thời, bên nhà thầu và thi công phải dọn dẹp vệ sinh mặt bằng rồi giao lại toàn bộ hồ sơ và các vấn đề liên quan khi công trình kết thúc.

Xem thêm:

Trên đây là các công đoạn xây nhà được đúc rút từ thực tế và kinh nghiệm trong quá trình thi công hoàn thiện nhà ở nhằm giúp độc giả hình dung ra và có những kiến thức ban đầu trong việc xây nhà. Cảm ơn các bạn đã đón đọc bài viết.

05/06/2019 – KTS Hồ Văn Việt